Die Eigenbedarfskündigung – zukünftig für den Vermieter weiter erschwert

Zwei aktuelle Urteile des Bundesgerichtshofes (BGH) stärken die Rechte der Mieter bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs. Künftig ist daher zu erwarten, dass an Eigenbedarfskündigungen noch höhere rechtliche Anforderungen gestellt werden als es bisher der Fall war. Eine der Kündigung vorausgehende umfassende rechtliche Beratung wird unverzichtbar. Kontaktieren Sie Dr. Papsch & Collegen – wir machen Ihre Eigenbedarfskündigung rechtssicher!

Kündigung wegen Eigenbedarfs – was ist allgemein zu beachten

Eigenbedarfskündigungen hatten auch nach bisheriger Rechtsprechung und Gesetzeslage besondere Voraussetzungen. Das folgt schon daraus, dass das Wohnraummietrecht in weiten Teilen als Mieterschutzrecht ausgestaltet ist. Der Bestand des Mietverhältnisses ist dabei besonders geschützt. Das zeigen schon die in Abhängigkeit vom Mietverhältnis gestaffelten langen Kündigungsfristen bei der Vermieterkündigung. Eigenbedarf ist ein spezieller Grund für eine Vermieterkündigung. Dabei macht der Vermieter geltend, er benötige die Mieterwohnung für sich selbst zu Wohnzwecken. „Für sich selbst“ erfasst dabei auch zum Hausstand gehörige Personen oder Familienangehörige. „Wohnzwecke“ wurden bisher in der Rechtsprechung stillschweigend vielfach auch auf eine geschäftliche Nutzung der fraglichen Wohnung durch den Vermieter erweitert.

Bisher ging die Rechtsprechung mit beruflichen Nutzungsinteressen des Vermieters im Hinblick auf die zu kündigende Wohnung eher großzügig um. Mit seinem Urteil vom 29. März 2017 BGH AZ VIII ZR 45/16 legt der Bundesgerichtshof dem Vermieter jetzt erstmalig auf, erhebliche finanzielle Einbußen darzulegen, um eine Umwidmung einer zu Wohnzwecken genutzten Wohneinheit zu eigenen geschäftlichen Zwecken zu rechtfertigen. Im Streitfalle ging es darum, die Wohnung in ein Archiv für den ausufernden Aktenbestand des Vermieters umzuwandeln. Diese Nutzung erkannte das oberste Gericht nicht als den Eigenbedarf begründende Tatsache an, weil erhebliche finanziellen Nachteile durch Nutzung anderer Räume für das Archiv nicht dargelegt werden konnten.

In der zweiten Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 29. März 2017 BGZ AZ VIII ZR 44/16 ging es darum, dass sich nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs dieser Eigenbedarf nicht realisiert hat. Dieser Umstand kann den Vermieter schadensersatzpflichtig gegenüber dem gekündigten Mieter machen, wenn er nicht besonders schlüssig darlegen kann, wieso es am Ende doch nicht zu der zunächst behaupteten Eigennutzung gekommen ist. Über 25.000 EURO Schadensersatz musste der Vermieter in dem streitgegenständlichen Fall an den früheren Mieter zahlen, weil das oberste Gericht seine Angaben zum Scheitern des Eigenbedarfs nicht plausibel fand.

Beide Urteile des Bundesgerichtshofes zeigen auf, dass zukünftig Mieterinteressen beim Thema Eigenbedarf stärker berücksichtigt werden. Es kommt daher in der Vorbereitung von Eigenbedarfskündigungen unbedingt auf die dargelegten Umstände und Gründe für die Kündigung an. Da auch die Gefahr einer Schadensersatzpflicht für den Vermieter bei später nicht folgender Nutzung im Eigenbedarf gestiegen ist, sind vor einer Beendigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs besonders sorgfältig mögliche folgende Szenarien durchzuspielen, um hier auf die gestiegenen Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast vorbereitet zu sein.

Eigenbedarfskündigungen – was wir für Sie tun können

Wer zukünftig als Vermieter allein eine Eigenbedarfskündigung durchführen möchte, ohne zuvor qualifizierte rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen, riskiert mit großer Wahrscheinlichkeit ein Scheitern vor Gericht und sieht sich unter Umständen hohen Schadensersatzforderungen seitens des früheren Mieters ausgesetzt. Eigenbedarfskündigungen müssen im Hinblick auf die neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes noch sorgfältiger ausgearbeitet, begründet und rechtlich geprüft werden, bevor sie ausgesprochen werden. Als rechtlicher Laie verliert man sehr leicht den Überblick bei diesem komplexen Thema. Wir sind Ihre kompetenten Ansprechpartner, um genau dies zu vermeiden. Wir bereiten Ihre Eigenbedarfskündigung argumentativ mit Ihnen professionell vor und prüfen sie nach allen rechtlichen Seiten.

Wir bei Dr. Papsch & Collegen sind auch auf die nach aktueller BGH-Rechtsprechung neu hinzukommenden rechtlichen Herausforderungen einer Eigenbedarfskündigung vorbereitet. Wir bewahren Sie so vor bösen Überraschungen vor Gericht und teuren Fehlversuchen nebst Schadensersatzansprüchen bei der Kündigung. Sprechen Sie vor einer Kündigung wegen Eigenbedarfs mit uns!