Streitfall: Das Wohnrecht auf Lebenszeit
Aufgrund der vielen Gestaltungsmöglichkeiten von lebenslangen Wohnrechten und Mietvereinbarungen mit ähnlicher Zielrichtung, beschäftigen diese Gestaltungen häufig die Gerichte. Es ist deshalb empfehlenswert, sich bereits vor Vereinbarung eines Wohnrechts auf Lebenszeit/eines Mietvertrages auf Lebenszeit von einem Fachanwalt im Mietrechtumfassend beraten zu lassen. Hier drohen am Ende Gestaltungen, die den Absichten der vertragschließenden Parteien nicht entsprechen und diese über Jahre hinweg binden.
Was ist ein Wohnrecht auf Lebenszeit?
Der Berechtigte darf mit diesem Recht bis zu seinem Tod in einer Immobilie leben, die ein anderer in seinem Eigentum hält. Komplex ist die Rechtsmaterie unter anderem deshalb, weil es in § 1093 und § 1090 BGB unterschiedlich ausgestaltete Wohnrechte gibt. Nicht immer nehmen die Vertragsparteien in ihrem Vertrag direkt Bezug auf die eine oder andere Form des Wohnrechts. Zur Komplexität trägt auch bei, dass das Wohnungseigentumsgesetz in den §§ 31 ff. WEG ebenfalls ein Dauerwohnrecht kennt. Schließlich setzen rechtliche Laien gern das lebenslange Wohnrecht mit einem Mietvertrag auf Lebenszeit gleich. Wenn wir jetzt von Wohnrechten auf Lebenszeit sprechen, ist zunächst das Wohnrecht im Sinne von § 1093 BGB gemeint – das klassische dingliche Wohnrecht. Dieses Wohnrecht auf Lebenszeit aufheben kann man nur unter sehr engen Voraussetzungen. Es wird durch einen notariell beurkundeten Vertrag und eine Grundbucheintragung abgesichert.
Wohnrecht / Mietrecht auf Lebenszeit – entsprechen sie sich?
Beide Gestaltungen entsprechen sich nicht vollständig. Das Mietrecht auf Lebenszeit gewährt dem Mieter das Recht, bis zu seinem Lebensende gegen Mietzahlung einen Wohnraum zu bewohnen. Dabei ist eine Kündigung durch den Vermieter nicht vollkommen ausgeschlossen. Vieles ist dabei streitig – auch in der Rechtsprechung. Häufig wird die Einräumung eines lebenslanges Wohnrechts in Verbindung mit einem Mietvertrag auf Lebenszeit als andauernder Kündigungsverzicht angesehen. Es wäre dann eine Kündigung nur fristlos und zum Beispiel nicht bei Eigenbedarf möglich.
Ist bei der Immobilie eine Wertminderung durch das Wohnrecht auf Lebenszeit wahrscheinlich?
Das Wohnrecht auf Lebenszeit sowie die Rechte und Pflichten daraus machen eine Immobilie nicht attraktiver für Kaufinteressenten. Der potenzielle Käufer einer Immobilie übernimmt das Wohnrecht mit. Aus seiner Sicht kommt es deshalb bei einem Hauskauf mit Wohnrecht auf Lebenszeit immer zu einer gewissen Wertminderung.