Das Wohnrecht auf Lebenszeit – Entscheidung für die Ewigkeit?

Wer seine Immobilie auf die nächste Generation übertragen oder an fremde Dritte verkaufen möchte, will häufig in der gewohnten Umgebung wohnen bleiben. Ein Wohnrecht auf Lebenszeit kann dabei eine optimale Möglichkeit sein, diesen Wunsch zu realisieren. Dabei gibt es unterschiedliche Varianten. Kennen Sie den Unterschied zwischen einem Wohnrecht auf Lebenszeit ohne Grundbucheintrag und mit Grundbucheintrag? Wissen Sie, wie ein Mietvertrag auf Lebenszeit rechtlich aussehen muss? In und um Hannover sind wir eine fachanwaltlich spezialisierte Kanzlei für Immobilien- und Mietrecht.

Was ist ein Wohnrecht auf Lebenszeit?

Mit einem Wohn- oder Wohnungsrecht auf Lebenszeit dürfen Sie ein Wohnobjekt bis zu Ihrem Lebensende bewohnen. In Zeiten knappen Wohnraums ist das ein attraktives Gut. Ebenso lässt sich dieses Recht nutzen, um finanzielle Reserven aus einer Immobilie etwa über eine Verrentung zu lösen und die Immobilie weiter zu bewohnen. Es existieren verschiedene Möglichkeiten der rechtlichen Gestaltung, die unterschiedliche Vorzüge haben. Nicht unter jedem Aspekt ist ein Wohnrecht attraktiv. Aus Sicht eines Immobilienverkäufers kann sich eine Wertminderung durch ein Wohnrecht auf Lebenszeit ergeben. Es kann herausfordernd sein, ein Haus zu verkaufen, mit Wohnrecht auf Lebenszeit.

Wohnrechte auf Lebenszeit können sich darin unterscheiden, wie sie berechtigten Menschen zuwachsen. Dies kann beispielsweise durch einen Vertrag, aber auch durch eine Schenkung oder eine testamentarische Verfügung geschehen. Ebenso unterscheidet sich in jedem einzelnen Fall der Umfang des Wohnrechts. Vielleicht bezieht es sich auf eine Wohnung in einem Haus, das ganze Haus oder nur einen Teil einer Immobilie.

Um begründet zu werden, benötigt jedes Wohnrecht auf Lebenszeit eine schriftliche Vereinbarung. Anders als viele annehmen, muss ein Wohnrecht nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Die Parteien können aus verschiedenen Gründen darauf verzichten wollen, zum Beispiel um bestimmte Daten nicht preisgeben zu wollen. Das Wohnrecht auf Lebenszeit ohne Grundbucheintrag ist möglich. Jedoch sollten Betroffene wissen, dass die Grundbucheintragung eine weitere rechtliche Sicherheit und eine Möglichkeit des Nachweises für ein bestehendes Wohnrecht ist. Ohne diesen Eintrag kann es schwieriger sein, das bestehende Recht nachzuweisen.

Zu den besonderen Formen des Wohnrechts zählt ein Mietvertrag auf Lebenszeit. Es ist rechtlich möglich, ein Wohnrecht auf Lebenszeit mit einem Anspruch auf Miete zu verbinden. Hier ergeben sich jedoch markante Merkmale bei den Kündigungs- und Aufhebungsmöglichkeiten eines solchen Vertrages.

Häufig werden die Begriffe Nießbrauch und Wohnrecht als gleichbedeutend angesehen. Das ist rechtlich nicht korrekt. Nießbrauch erlaubt es nicht nur, in einer Immobilie lebenslang zu wohnen. Ebenso darf der Berechtigte Früchte ziehen. Wer Früchte aus einer Immobilie ziehen darf, kann diese beispielsweise vermieten. Er kann wirtschaftliche Vorteile daraus realisieren.

Bei den verschiedenen Kategorien, die Wohnrechte unterscheidbar machen, geht es oft um die Frage, ob das Wohnrecht entgeltlich oder unentgeltlich eingeräumt wird. Ein unentgeltliches Wohnrecht auf Lebenszeit existiert ohne laufende Zahlungen des Berechtigten. Entgeltlich ist etwa das Wohnrecht auf Lebenszeit mit Miete.

Im Alter möchten viele Menschen finanzielle Reserven aus ihrer Immobilie flüssig machen, ohne umziehen zu müssen. Möglich wird das durch Verrentungsmodelle. Dabei gewähren spezielle Anbieter dem Immobilieneigentümer einen Nießbrauch auf Rentenbasis. Der Verkäufer der Immobilie kann weiter lebenslang das Wohnrecht nutzen, respektive vom Nießbrauch profitieren. Er erhält einen Auszahlungsbetrag. Dieser wird nach einer Wohnrecht-Auszahlungstabelle im Verhältnis der zu erwartenden Lebenszeit kalkuliert. Die Wohnrecht-Auszahlungstabelle ermöglicht es, die Gesamtimmobilie wertmäßig mit dem gewährten Wohnrecht und dem einmaligen Auszahlungsbetrag/ einer regelmäßigen Rentenzahlung zu bewerten.

Beendigungsmöglichkeiten für ein Wohnrecht auf Lebenszeit

Eine wichtige Information vorab: Ein Wohnrecht auf Lebenszeit kann nicht vererbt werden. Wenn Sie es für Ihre Erben in Betracht ziehen, müssen Sie ein Haus oder eine Wohnung vererben und dort ein Wohnrecht festsetzen. Einer der Beendigungsgründe für ein Wohnrecht auf Lebenszeit ist der Tod des Berechtigten. Ein weiterer Umstand, der ein lebenslanges Wohnrecht beenden kann, ist die Unbewohnbarkeit des Objektes durch einen Brand oder eine umfassende Zerstörung. Dagegen endet per se das Wohnrecht auf Lebenszeit nicht mit dem Pflegeheim-Umzug. Hier darf der Berechtigte sein Wohnrecht an einen anderen abtreten.

Das Wohnrecht auf Mietvertragsbasis kann von beiden Seiten unter bestimmten Umständen gekündigt werden. Dabei sind die Anforderungen an die Vermieterkündigung deutlich höher. Ein lebenslanger Mietvertrag kann vom Mieter jederzeit gekündigt werden.

Ein Wohnrecht auf Lebenszeit aufheben oder ein Wohnrecht auf Lebenszeit kündigen ist nicht in jedem Fall ohne Weiteres möglich.

Wer zahlt beim Wohnrecht auf Lebenszeit?

Fragen Sie sich im Augenblick, wer beim Wohnrecht auf Lebenszeit Kosten zu übernehmen hat? Hier kommt es auf die jeweiligen Vereinbarungen zwischen den Parteien ein. Machen Sie sich vor Einräumung eines Wohnrechts Gedanken über die Kostentragung. Besonders wichtig beim Wohnrecht auf Lebenszeit: Wer zahlt Reparaturen und andere laufende Erhaltungskosten an der Immobilie?In die Kostenthematik ist eingewoben die Frage, wer beim Wohnrecht auf Lebenszeit welche Pflichten hat. Hier lassen sich nach Bedarf unterschiedlichste Regelungen treffen. Die Beteiligten sollten sich im Klaren darüber sein, was sie regeln möchten.

Hauskauf und Wohnrecht auf Lebenszeit

Lohnt es sich, ein Haus zu kaufen, mit Wohnrecht auf Lebenszeit? Hier kommt es auf die jeweiligen Umstände des einzelnen Falls an. Stets ergibt sich eine andere Kaufsituation als beim Kauf einer nicht belasteten Immobilie. Ob der Hauskauf mit Wohnrecht auf Lebenszeit steuerlich absetzbar ist, hängt von der Gestaltungsvariante ab. Hier erweist sich häufig der Nießbrauch als die steuerlich attraktivere Variante.

Im Zweifel zum Anwalt mit dem Wohnungsrecht auf Lebenszeit

Beim Thema Wohnrecht auf Lebenszeit verknüpfen sich verschiedene rechtliche Teilbereiche. Es geht um immobilienrechtliche Gestaltungen und unter Umständen um Mietrecht. Wenn Sie im Raum Hannover von einem Wohnrecht auf Lebenszeit profitieren möchten oder dieses einräumen, empfiehlt sich die vorherige umfassende Beratung in der Kanzlei Dr. Papsch & Collegen. Wir vereinen in der Region Hannover verschiedene Fachanwaltschaften unter einem Dach. Sie treffen auf spezialisierte, anwaltliche Ansprechpartner. Soll ein Wohnrecht auf Lebenszeit für beide Seiten seine Vorzüge entfalten, kommen Sie rechtzeitig zu uns.