Streitfall: Das Wohnrecht auf Lebenszeit

Aufgrund der vielen Gestaltungsmöglichkeiten von lebenslangen Wohnrechten und Mietvereinbarungen mit ähnlicher Zielrichtung, beschäftigen diese Gestaltungen häufig die Gerichte. Es ist deshalb empfehlenswert, sich bereits vor Vereinbarung eines Wohnrechts auf Lebenszeit/eines Mietvertrages auf Lebenszeit von einem Fachanwalt im Mietrechtumfassend beraten zu lassen. Hier drohen am Ende Gestaltungen, die den Absichten der vertragschließenden Parteien nicht entsprechen und diese über Jahre hinweg binden.

Was ist ein Wohnrecht auf Lebenszeit?

Der Berechtigte darf mit diesem Recht bis zu seinem Tod in einer Immobilie leben, die ein anderer in seinem Eigentum hält. Komplex ist die Rechtsmaterie unter anderem deshalb, weil es in § 1093 und § 1090 BGB unterschiedlich ausgestaltete Wohnrechte gibt. Nicht immer nehmen die Vertragsparteien in ihrem Vertrag direkt Bezug auf die eine oder andere Form des Wohnrechts. Zur Komplexität trägt auch bei, dass das Wohnungseigentumsgesetz in den §§ 31 ff. WEG ebenfalls ein Dauerwohnrecht kennt. Schließlich setzen rechtliche Laien gern das lebenslange Wohnrecht mit einem Mietvertrag auf Lebenszeit gleich. Wenn wir jetzt von Wohnrechten auf Lebenszeit sprechen, ist zunächst das Wohnrecht im Sinne von § 1093 BGB gemeint – das klassische dingliche Wohnrecht. Dieses Wohnrecht auf Lebenszeit aufheben kann man nur unter sehr engen Voraussetzungen. Es wird durch einen notariell beurkundeten Vertrag und eine Grundbucheintragung abgesichert.

Die Hauptpflicht ist die Überlassung des Wohnraumes an den Berechtigten auf Lebenszeit zur Eigennutzung. Wer bei einem lebenslangen Wohnrecht Berechtigter ist, muss die Immobilie instand halten und die laufenden Nebenkosten tragen. Dagegen werden die Verantwortlichkeit und Kostentragungspflichten für umfassende Sanierungs- und Umbaumaßnahmen beim Eigentümer gesehen. Wenn der Eigentümer solche Maßnahmen durchführen will, benötigt er das Einverständnis des Wohnrechtinhabers. Oftmals erwachsen gerade zu diesen Themen später rechtliche Auseinandersetzungen. Deshalb auch an dieser Stelle nochmals die Empfehlung, die Vereinbarungen zu einem lebenslangen Wohnrecht unbedingt gemeinsam mit einem erfahrenen Anwalt im Mietrecht zu gestalten.

Ein Wohnrecht kann unentgeltlich, entgeltlich oder teilentgeltlich gestaltet werden. Ein Wohnrecht auf Lebenszeit gegen Mieteist deshalb möglich. Es können sich aus einer entgeltlichen Gestaltung bei Wohnrechten vor allem gegenüber einem Mietrecht auf Lebenszeit Abgrenzungsschwierigkeiten ergeben. Deshalb sollte jede zusätzliche Vereinbarung bei einem lebenslangen Wohnrecht von einem Rechtsanwalt im Mietrecht vorher geprüft werden. Das gilt umso mehr, wenn es um ein Wohnrecht auf Lebenszeit ohne Grundbucheintrag gehen soll.

Im dinglichen Bereich ist das Wohnrecht abzugrenzen zum Nießbrauch. Auch der Nießbrauch wird bei einer Immobilie ins Grundbuch eingetragen und ermöglicht dem Berechtigten, einem Eigentümer ähnlich mit der Immobilie zu verfahren und die Früchte aus der Immobilie zu ziehen. Dabei bezieht sich der Nießbrauch regelmäßig auf eine gesamte Immobilie, während das Wohnrecht sich auf eine bestimmte Wohnung beschränkt. Außerdem kann das Nießbrauchsrecht gepfändet werden, das Wohnrecht nicht. Neben dem dinglichen Wohnrecht existiert ein rein schuldrechtliches Wohnrecht. Es handelt sich um ein Wohnrecht auf Lebenszeit ohne Grundbucheintrag. Vielfach verbirgt sich hier eher ein Mietvertrag auf Lebenszeit.

Wohnrecht / Mietrecht auf Lebenszeit – entsprechen sie sich?

Beide Gestaltungen entsprechen sich nicht vollständig. Das Mietrecht auf Lebenszeit gewährt dem Mieter das Recht, bis zu seinem Lebensende gegen Mietzahlung einen Wohnraum zu bewohnen. Dabei ist eine Kündigung durch den Vermieter nicht vollkommen ausgeschlossen. Vieles ist dabei streitig – auch in der Rechtsprechung. Häufig wird die Einräumung eines lebenslanges Wohnrechts in Verbindung mit einem Mietvertrag auf Lebenszeit als andauernder Kündigungsverzicht angesehen. Es wäre dann eine Kündigung nur fristlos und zum Beispiel nicht bei Eigenbedarf möglich.

Ist bei der Immobilie eine Wertminderung durch das Wohnrecht auf Lebenszeit wahrscheinlich?

Das Wohnrecht auf Lebenszeit sowie die Rechte und Pflichten daraus machen eine Immobilie nicht attraktiver für Kaufinteressenten. Der potenzielle Käufer einer Immobilie übernimmt das Wohnrecht mit. Aus seiner Sicht kommt es deshalb bei einem Hauskauf mit Wohnrecht auf Lebenszeit immer zu einer gewissen Wertminderung.

Spezielle Fragestellungen bei lebenslangen Wohnrechten

Immer wieder kommt es zu rechtlichen Auseinandersetzungen, wenn der Rechteinhaber pflegebedürftig oder dement wird. Hier kommt die individuelle Ausgestaltung des Vertrages zwischen den Beteiligten besonders zum Tragen. Beim Wohnrecht auf Lebenszeit und Demenz stellt sich die Frage, ob die Vereinbarung den dauerhaften Aufenthalt von Pflegepersonal in der Wohnung erlaubt oder das Recht definitiv nur auf den Wohnrechtinhaber beschränkt ist. Auch, wenn der Berechtigte in ein Alters- oder Pflegeheim umziehen will, stellt sich ein ähnliche Frage. Beim Thema Wohnrecht auf Lebenszeit und Pflegeheim, interessiert die Beteiligten dann, ob etwa weiterhin Familienangehörige das Wohnrecht in Anspruch nehmen dürfen oder nicht. Um Streitigkeiten in den Bereichen Wohnrecht auf Lebenszeit bei Pflegeheim und Demenz zu vermeiden, sollte immer vorab der Anwalt für Mietrecht in die Gestaltung einbezogen werden.

Kann man ein Wohnrecht auf Lebenszeit kündigen? Kann man ein Wohnrecht auf Lebenszeit anfechten? Gerade, wenn ein Eigentümer sein Haus verkaufen will – mit Wohnrecht auf Lebenszeit – stellt sich häufig die Frage nach einer möglichen vorzeitigen Beendigung der Wohnrechtsvereinbarung. Ein Wohnrecht auf Lebenszeit kündigen ist in der Regel nicht möglich. Das gilt sogar häufig für ein Wohnrecht auf Lebenszeit ohne Grundbucheintragung. Ein Wohnrecht auf Lebenszeit anfechten kann möglich sein. Hier gelten die allgemeinen Grundlagen der Anfechtung einer Willenserklärung. Ein Wohnrecht auf Lebenszeit aufheben ist fast unmöglich. Bedenken Sie das, wenn sie einen Hauskauf mit Wohnrecht auf Lebenszeit in Betracht ziehen. Haben Sie hier vor allem die anhaltende Wertminderung durch das Wohnrecht auf Lebenszeit im Auge. Später das Haus wieder verkaufen – mit dem Wohnrecht auf Lebenszeit – das kann schwierig für Sie werden.

Wer einer Person nach seinem Tod ein lebenslanges Wohnrecht einräumen möchte, kann dies durch eine Gestaltung im Testament tun. Auf der anderen Seite kann der Wohnrechtinhaber sein Wohnrecht auf Lebenszeit nicht vererben. Ausnahmen sind mit abweichenden Vereinbarungen oder ungewollt durch Unklarheiten besonders bei einem Wohnrecht auf Lebenszeit mit Miete möglich. Denken Sie deshalb immer an eine umfassende rechtzeitige Beratung durch einen Fachanwalt im Mietrecht.

Dr. Papsch & Collegen stehen bei allen Fragen zum Wohnrecht/Mietvertrag auf Lebenszeit zur Verfügung.