Die Verwertungskündigung: Wer anders verwertet, darf Mietvertrag kündigen?

Ähnlich wie die Eigenbedarfskündigung gehört die Verwertungskündigung zu den Sonderkündigungsrechten des Vermieters. Beide Kündigungen ähneln sich in ihrer rechtlichen Komplexität. Der Gesetzgeber hat im Mietrecht über Wohnraum die Möglichkeiten des Vermieters zur Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses mit vertragstreuem Mieter enge Grenzen gesetzt. Die Verwertungskündigung bildet eine der Ausnahmen. Hintergrund für dieses Sonderkündigungsrecht ist die Überlegung, dass der Vermieter durch das Mietverhältnis nicht an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seines Grundstücks gehindert werden soll. Als erfahrene Mietrechtsanwälte im Raum Hannover empfehlen Dr. Papsch & Collegen Mietern wie Vermietern unsere umfassende, kompetente Beratung bei einer Verwertungskündigung.

Was ist eine Verwertungskündigung?

Dem Vermieter geht es um eine angemessene wirtschaftliche Verwertung seiner Immobilie. Es gilt eine Interessenabwägung zwischen den wirtschaftlichen Interessen des Vermieters und den Mieterinteressen am Fortbestand des Mietverhältnisses vorzunehmen. Dementsprechend ist es beispielsweise kein berechtigtes Interesse des Vermieters, durch ein neues Mietverhältnis höhere Mieterträge zu erreichen. Umfassende Sanierungs- und Umbauarbeiten können dagegen eine Verwertungskündigung unter bestimmten Umständen rechtfertigen. Ebenso ein geplanter Abriss des Bestandsgebäudes, um Platz für einen Neubau zu schaffen. Grundsätzlich ist bei einer Verwertungskündigung eine Entschädigung nicht gesetzlich vorgesehen. Sie wird oft im Rahmen von Verhandlungen mit einer einvernehmlichen, vorzeitigen Aufhebung des Mietvertrages erreicht.

Ob Verwertungskündigung für Sanierung oder aus anderen Gründen, vier grundlegende Aspekte müssen erfüllt werden, damit eine Verwertungskündigung wirksam ist:

1. Der Vermieter beabsichtigt eine andere Verwertung des Grundstücks.
2. Die geplante andere Verwertung ist angemessen für das Grundstück.
3. Der bestehende Mietvertrag hindert den Vermieter an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung.
4. Dem Vermieter entstehen wirtschaftliche Nachteile durch die Hinderung.

Neben diesen grundsätzlichen Voraussetzungen sind es die jeweiligen Umstände des Einzelfalls, die über die Erfolgsaussichten einer Verwertungskündigung entscheiden. Ob etwa eine Verwertungskündigung bei Verkauf wirksam ist, bestimmt sich an weiteren Umständen in der jeweiligen Situation des Vermieters. Hier gibt es Einzelfallentscheidungen, die im Mietrecht entschieden wurden. Nicht immer ist es etwa eine Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung, wenn der Vermieter durch die Verwertungskündigung einen höheren Verkaufserlös erzielen kann. Hier kann es unter Umständen auch darauf ankommen, wofür der Vermieter den Erlös einsetzen möchte. Bejaht haben Gerichte die Wirksamkeit einer Verwertungskündigung in diesen Fällen etwa, wenn der Vermieter die Erlöse zur Schuldentilgung einsetzen oder sein Wohnhaus damit finanzieren wollte.

Bei einer Verwertungskündigung mit Sanierung wird unter anderem auf die Rentabilität der bisherigen Nutzung geachtet und darauf, ob durch Umbau/Sanierung Wohnbedingungen geschaffen werden sollen, die allgemein üblich sind. Beim Abriss eines Gebäudes mit Verwertungskündigung werden die Motive des Vermieters betrachtet. Hier wird vorausgesetzt, dass er nach Abriss erneut baut.

Verwertungskündigungen können ausschließlich als ordentliche Kündigungen ausgesprochen werden. Deshalb gilt für eine Verwertungskündigung eine Frist. Die Fristen staffeln sich gemäß § § 573c Abs. 1 BGB nach Dauer des Mietverhältnisses in 3,6 und 9 Monate. Ebenso muss die schriftliche Kündigung dem Mieter zugehen. Die Zustellung sollte beweisfest erfolgen. Auf der rechtlich sicheren Seite ist der Vermittler mit einer Zustellung gegen Empfangsbestätigung oder durch Boten.

Eine Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung muss begründet werden. Dabei sind die Anforderungen, die insbesondere die Rechtsprechung dazu entwickelt hat, sehr streng. Die Unwirksamkeit einer Verwertungskündigung kann etwa daraus folgen, dass der Mieter bei dem geplanten Abriss nicht begründet, warum er die Immobilie nicht für erhaltenswert hält und welchen Neubau er, anstelle des Bestandsgebäudes, plant. Die wirtschaftliche Verwertung bei der Kündigung steht im Fokus des gesamten Vorgangs. Vermieter sollten äußerste Sorgfalt darauf verwenden, eine Verwertungskündigung angemessen zu begründen. Häufig gelingt das nur mit anwaltlicher Unterstützung.

Die Verwertungskündigung für den Mieter

Wenn Vermieter Mieter kündigen, um eine wirtschaftliche Verwertung anzustreben, ist kaum ein Mieter begeistert. Das gilt besonders in Zeiten knappen Wohnraums und hoher Mietpreise. Der Gesetzgeber hat die Mieter für diese Fälle nicht rechtlos gestellt. Als Mieter können Sie der Verwertungskündigung widersprechen. Dazu müssten Sie vortragen und begründen, dass dieses Mietverhältnis den Vermieter nicht an der wirtschaftlichen Verwertung hindert und ihm in der jetzigen Situation mit dem Mietverhältnis keine wesentlichen Nachteile entstehen.

Rechtliche Abwehr einer Verwertungskündigung

Ein Widerspruch gegen die Verwertungskündigung ist bis zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses möglich. Der Widerspruch kann einerseits damit begründet werden, dass man die Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer Verwertungskündigung im einzelnen Fall infrage stellt. Gleichzeitig kann man zusätzlich einen Härtefall im Sinne von § 574 BGB geltend machen. Die Anerkennung eines Härtefalls kann das Ergebnis einer Interessenabwägung zwischen den Vermieter- und den Mieterinteressen sein. Hier kommt es auf die Umstände des einzelnen Falls an. Möglicherweise gelingt es mit dem Widerspruch zumindest, die Kündigungsfrist zu verlängern, etwa wenn der Mieter keine Ersatzwohnung findet. Eine Kündigung für wirtschaftliche Verwertung ist in den meisten Fällen kontrovers zwischen den Parteien. Nicht bei jeder Verwertungskündigung wird ein Härtefall auf Mieterseite anerkannt.

Täuschung durch den Vermieter

Die komplexen Voraussetzungen für eine wirksame Verwertungskündigung verleiten manche Vermieter dazu, über die tatsächliche Situation von Grundstück und Immobilie zu täuschen. Eine vorgetäuschte Verwertungskündigung kann für den Vermieter schwerwiegende Konsequenzen haben. Hier drohen nicht nur strafrechtliche Betrugsvorwürfe, sondern nach erfolgter Verwertungskündigung Schadensersatzansprüche des Mieters.

Einvernehmliche Einigung suchen

Häufig haben Vermieter ein großes Interesse daran, dass Mieter schnell ausziehen, wenn sie die Immobilie anders verwerten möchten. Eine Alternative zur Verwertungskündigung nach BGB kann es deshalb auch sein, gegen Zahlung einer Abfindung das Mietverhältnis einvernehmlich aufzuheben. Von dieser Lösung kann nicht nur der Vermieter profitieren. Es ist in Zeiten eines angespannten Mietmarktes zwar für viele Mieter nicht verständlich, dass ihnen eine Verwertungskündigung mit Abriss der Immobilie drohen soll. Andererseits muss auch ein Vermieter die Möglichkeit haben, sein Eigentum einer anderen wirtschaftlichen Verwertung zuzuführen. Da bei einer wirksamen Verwertungskündigung keine Entschädigung vorgesehen ist, bietet die einvernehmliche Einigung für den Mieter zumindest den Vorteil, noch eine Abfindungszahlung zu erreichen.

Die Suche nach einer einvernehmlichen Lösung ist ein weiterer guter Grund, uns im Raum Hannover als fachanwaltliche Ansprechpartner für Mietrecht in die Vorgänge rund um eine Verwertungskündigung einzuschalten.