Schönheitsreparaturen im Mietvertrag 

Eine im Mietvertrag zu vereinbarende Verpflichtung des Mieters, in regelmäßigen Abständen und bei Auszug Arbeiten wie das Streichen von Wänden in der gemieteten Wohnung vorzunehmen, ist seit jeher ein heikles Thema zwischen den Mietparteien. Aufgrund aktueller Urteile, die die Wirksamkeit verschiedener Klauseln verneinen, müssen sich Vermieter noch unsicherer fühlen, wenn es um entsprechende Vereinbarungen geht. Hier ist rechtsanwaltlicher Expertenrat gefragt.

Lassen Sie im Idealfall vor Abschluss eines Mietvertrages als Vermieter den von Ihnen vorgesehenen Entwurf anwaltlich prüfen. Dabei sollte dem Thema Schönheitsreparaturen besondere Aufmerksamkeit geschenkt werden, weil an die Wirksamkeit entsprechender Verpflichtungen für den Mieter hohe Anforderungen gestellt werden.

Verpflichtende Schönheitsreparaturen im Mietvertrag – wie machen Sie das als Vermieter richtig?

Grundsätzlich ist es auch nach Auffassung des Bundesgerichtshofes (BGH) zulässig, die Mieter im Mietvertrag zur Durchführung bestimmter Renovierungsarbeiten zu verpflichten. Eine prinzipielle Ausnahme zu diesem Grundsatz wurde und wird immer dann gesehen, wenn der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen hat. In diesem Fall muss auch er bei Auszug aus der Wohnung die Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht vornehmen. Er kann die Wohnung in unrenoviertem Zustand besenrein zurückgeben, wobei dem Übergabeprotokoll zur Wohnung bei Einzug und dem darin protokollierten Zustand der Wohnung eine große Bedeutung zukommt. Immer wieder führt die sprachliche Ausgestaltung der einzelnen Klauseln im Mietvertrag zu Streitigkeiten zwischen Mietvertragsparteien. Leider ist es aus Sicht des Vermieters auch immer wieder so, dass einzelne Klauseln für ihn unverständlicherweise für unwirksam erklärt werden. Für den Vermieter eine sehr schwierige Rechtslage.

Nach herrschender Meinung umfassen die typischen Renovierungsverpflichtungen des Mieters die folgenden Arbeiten:

  • Tapezieren
  • Streichen und Kalken von Decken und Wänden
  • Streichen und Lackieren von Innentüre und Innenrahmen der Fenster
  • Streichen von Heizkörpern und Heizungsrohren
  • Streichen von Fußböden aus Holz

Dabei müssen die einzelnen Punkte ausdrücklich in der entsprechenden Klausel im Mietvertrag aufgeführt werden, ansonsten besteht keine Verpflichtung zur Durchführung der Arbeiten.

Nicht verpflichtet ist der Mieter etwa zur Beseitigung von Rissen in Decken, zum Ersatz zerschlissener Teppichböden, zum Abschleifen und Versiegeln von Dielenböden oder zum Streichen von Fuß- und Sockelleisten. Diese Aufzählung ist nicht abschließend, so dass immer wieder mit abweichenden und ergänzenden Gerichtsurteilen gerechnet werden kann. Die Rechtsprechung hat auch entsprechende Fristen für die Durchführung von Renovierungen festgelegt, die allerdings teilweise wieder durch abweichende Urteile in Frage gestellt werden. Dabei wird besonders häufig diskutiert, ob der Mieter pauschal und ausnahmslos in einem regelmäßigen Rhythmus zur Durchführung von Arbeiten verpflichtet werden kann.

Beispiele für unwirksame Klauseln beim Thema Schönheitsreparaturen

Die streitbefangene Klausel verpflichtete den Mieter dazu, Fensterrahmen und andere Teile der Wohnung nur in Weiß zu streichen. Der BGH kassierte diese Klausel als unwirksam und erklärte den gesamten Komplex zur Renovierung in diesem Mietvertrag für unwirksam, weil die vorgegebene Farbwahl auch für die Mietzeit gelte und somit den Mieter unverhältnismäßig einschränke. (Vergleiche BGH, Urteil vom 20.01.2010, Az. VIII ZR 50/09, BGH, Urteil vom 18.02.2009, Az. VIII ZR 166/08.) 

In einem anderen Fall verpflichtete die Klausel den Mieter, die Wohnung in einem Tipp- Topzustand bei Auszug zurückzugeben, weil er sie auch in einem solchen Zustand bei Mietbeginn übernommen hatte. Auch diese Klausel wurde kassiert, weil sie den Mieter zu Arbeiten verpflichtete, gleich, ob die Wohnung überhaupt in einem renovierungsbedürftigen Zustand wäre oder nicht.

In einem dritten Fall stellte die Klausel im Mietvertrag einen starren Fristenplan für vorzunehmende Arbeiten auf. Diese Klauseln werden nicht als wirksam anerkannt, weil sie ebenfalls keine Rücksicht darauf nehmen, ob die Wohnung renovierungsbedürftig ist und weil keine Ausnahmen von der starren Fristenregelung zugelassen sind. Ähnliches gilt, wenn der Vermieter für innerhalb eines Fristenplan nicht vorgenommene Renovierungsarbeiten bei Auszug eine finanzielle Abgeltung im Vertrag vereinbart. Auch derartige Klauseln sind unwirksam.

Wenig ist sicher beim Thema Schönheitsreparaturen

Die Rechtsprechung im Mietrecht unterliegt stetigen Änderungen und ist sehr auf den Einzelfall bezogen. Der Vermieter hat also wenig Anhaltspunkte, wie er sich allgemein verhalten und was er vereinbaren darf. Grundsätzlich hat das schon erwähnte Übergabeprotokoll für die Wohnung insbesondere beim Einzug des Mieters großes Gewicht. Hier kann jedenfalls festgehalten werden, dass die Wohnung in renoviertem Zustand übergeben wurde, so dass dieser Punkt beim Auszug nicht mehr streitig werden kann. Darüber hinaus bleibt dem Vermieter wenig anderes übrig, als sich jeweils aktuell über die gängige Rechtsprechung bei einem Anwalt für Mietrecht zu informieren.

Vermeiden Sie Streitigkeiten beim Auszug des Mieters über die Wirksamkeit von Klauseln zu Renovierungsverpflichtungen. Lassen Sie sich noch vor Abschluss des Mietvertrages rechtsanwaltlich beraten. Dr. Papsch und Collegen stehen Ihnen zur Verfügung.