Die Räumungsklage – wie Vermieter den Auszug des Mieters durchsetzen können

Mit einer Räumungsklage zielt der Vermieter auf einen vollstreckbaren Titel zur Zwangsräumung ab. Es bleibt Vermietern keine andere Wahl, wenn der Mieter keine Miete mehr zahlt, er gekündigt wurde und jetzt die Mietfläche nicht räumt. Für den Vermieter wird es schnell zu einer existenziellen Frage, die Wohnung oder Gewerbefläche nicht erneut vermieten und keine Mieteinnahmen erzielen zu können. Hier ist kompetente rechtliche Unterstützung gefragt. Die Rechtsanwaltskanzlei Dr. Papsch & Collegen ist im Raum Hannover kompetente Anlaufstelle für Vermieter, die Räumungsklage erheben müssen. Bei der Räumungsklage ist die Dauer des Verfahrens häufig eine Herausforderung. Kommen Sie rechtzeitig zu uns.

Was ist eine Räumungsklage?

Verschiedene gesetzliche Vorschriften zugunsten des Mieters im Wohnraummietrecht bedeuten nicht, dass der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht erfüllen muss. Die Hauptpflicht ist dabei die pünktliche Zahlung des Mietzinses. Versäumnisse bei der Mietzahlung berechtigen den Vermieter von Wohnraum unter bestimmten Umständen zu einer fristlosen Kündigung. In anderen Fällen kommt die fristgerechte Kündigung in Betracht. Bei Gewerbemietverhältnissen ist eine fristlose Kündigung noch einfacher möglich als bei Wohnraummietverhältnissen.

Eine Kündigung des Mietverhältnisses kommt auch aus anderen Gründen in Betracht. Eigenbedarf, Verstöße gegen die Hausordnung oder ein vernachlässigender Umgang mit der Mietsache können eine Vermieterkündigung rechtfertigen. Mit der Räumungsklage will der Vermieter den zwangsweisen Auszug aus den Mieträumen erwirken, wenn sich der Mieter gegen die Kündigung wehrt und nicht freiwillig auszieht.

Die wichtigste Voraussetzung zur Erhebung einer Räumungsklage ist eine rechtswirksame Kündigung durch den Vermieter. Bei einer ordnungsgemäßen Kündigung muss außerdem die Kündigungsfrist eingehalten worden sein. Der Vermieter muss dem Mieter eine Frist zum Auszug und eine Nachfrist setzen, bevor er eine Räumungsklage erheben kann. Räumungsklagen sind grundsätzlich frühestens 14 Tage nach der erfolgten Kündigung möglich.

Bei der Räumungsklage sind die Gründe für die Kündigung zunächst nicht relevant. Jedoch muss die vorhergehende Kündigung rechtswirksam erfolgt sein. Verteidigt sich der Mieter im Räumungsverfahren gegen die Räumungsklage, wird auch die Kündigung Gegenstand des Räumungsverfahrens.

Bei der Kündigung von Wohnraum kann der Räumungsanspruch noch während des laufenden Klageverfahrens erlöschen. Das ist der Fall, wenn der Mieter innerhalb von 2 Monaten den Mietrückstand ausgeglichen und eine Nutzungsentschädigung geleistet hat. Hat der Vermieter darauf nicht reagiert, kann sein Anspruch auf Räumung erloschen sein. Das mit der Räumungsklage befasste Amtsgericht stützt seine Entscheidung auf die Situation, die am Schluss der mündlichen Verhandlung gegeben ist.

Wie die Umstände bei der Klageerhebung waren, ist für die Richter nicht interessant. Erhebt ein Vermieter Räumungsklage und der Mieter zieht vorher aus, noch ehe die Klage verhandelt werden konnte, ist der Anspruch auf Räumung ebenfalls erloschen. Für die Erhebung einer Räumungsklage ist eine Frist nicht ausdrücklich gegeben. Der Vermieter muss allerdings achtgeben, dass sich das Mietverhältnis nicht im Sinne von § 545 BGB stillschweigend verlängert. Lassen Sie sich von unseren erfahrenen Anwälten im Mietrecht zu dieser Frage in Hannover beraten.

Der Ablauf der Räumungsklage ist in den meisten Fällen wie folgt: Der Vermieter erhebt nach rechtswirksamer Kündigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer gesetzten Nachfrist Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht. Das Gericht fordert die Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses. Erst wenn diese Forderung beglichen ist, wird die Räumungsklage dem Mieter zugestellt. Das Gericht verlangt vom Mieter mit der Zustellung der Klage, sich unter Fristsetzung zum Sachverhalt einzulassen. Reagiert der Mieter auf die Räumungsklage nicht, kann der Vermieter ein Versäumnisurteil zur Räumungsklage beantragen und ohne Verhandlung einen vollstreckbaren Titel erlangen. Wehrt sich der Mieter gegen den Räumungsanspruch, kommt es zu einer mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht.

Obsiegt der Vermieter, wird das Räumungsurteil 4 Wochen nach der Verhandlung rechtskräftig und vollstreckbar. Zieht der Mieter jetzt immer noch nicht freiwillig aus, schließt sich die Zwangsräumung im Ablauf an. Nochmals erhält der Mieter durch Ankündigung des Gerichtsvollziehers die Gelegenheit, die Mietfläche zu räumen. Macht er davon keinen Gebrauch, endet das Räumungsverfahren mit der Vollstreckung der Zwangsräumung.

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Können Mieter eine Räumungsklage abwenden?

Bei Zahlungsverzug gilt für Wohnraummieter die Schonfrist des § 569 BGB mit der Zahlungsmöglichkeit innerhalb von 2 Monaten nach Klageerhebung. Der Räumungsanspruch erlischt, das Mietverhältnis lebt wieder auf. Allerdings gilt diese Möglichkeit der Schonfrist nur nach einer fristlosen Kündigung. In vielen Fällen wird der Vermieter hilfsweise ordentlich kündigen, so dass dem Mieter längere Zeit für den Auszug verbleibt. Obdachlosigkeit droht in diesem Fall regelmäßig nicht. Hier wird sich der Mieter nur im Räumungsverfahren selbst gegen den Räumungsanspruch verteidigen können. In seltenen Fällen kann der Mieter die Räumungsklage abwenden und einen Härtefall darlegen. Jedoch sind bei einer Räumungsklage die Chancen für den Mieter eher schlecht. Typische Härtefälle können beispielsweise Schwangerschaft, Lohnrückstände des Arbeitgebers oder Versäumnisse des Bankinstituts bei der Überweisung der Mietzahlung sein. Für diese Umstände ist der Mieter beweispflichtig.

Es kommt bei Räumungsklagen immer wieder zu ungewöhnlichen Fallkonstellationen. Ein Beispiel ist eine Räumungsklage ohne Mietvertrag. Räumt eine Partei die Mietfläche nicht, die nicht über einen eigenen Mietvertrag verfügt, kann der Vermieter auch ohne vorhergehende Kündigung Räumungsklage erheben. Aufgrund möglicher Besonderheiten bei Räumungsklagen empfiehlt sich eine frühzeitige Beratung bei uns in Hannover. Wir wissen auch, wann Sie eine Räumungsklage noch vor Verstreichen der Frist zum Auszug erheben können.

Für den Gegenstandswert einer Räumungsklage werden 12 Nettokaltmieten zugrunde gelegt. Der Räumungsklage Streitwert bewegt sich schnell in den fünfstelligen Bereich. Dementsprechend ist der Streitwert bei Räumung beachtlich, und die Kosten für die Räumungsklage sind hoch. Dazu kommen noch die Kosten für die Zwangsräumung. Wir schaffen Transparenz in der Kostenfrage und beraten Sie umfassend dazu.

Mit einer Räumungsklage möglichst bald zum Rechtsanwalt

Bei einer Räumungsklage ist die Dauer häufig ein schwer zu kalkulierender Faktor. Es kann 6 Monate oder länger dauern, bis Sie als Vermieter wieder über die Mietfläche verfügen können. Lassen Sie sich hier in Hannover von erfahrenen Mietrechtsanwälten möglichst frühzeitig zur Möglichkeit der Räumungsklage beraten und im Räumungsverfahren von uns rechtlich begleiten.