Die Räumungsklage im Mietrecht
Am Ende einer langen Auseinandersetzung zwischen Vermieter und Mieter kann eine Räumungsklage stehen. Sie ist für beide Seiten keine einfache Angelegenheit, weil es um die zwangsweise Räumung des Mieters geht. Dieser hat nach Beendigung des Mietverhältnisses den Auszug nicht freiwillig vollzogen. Hier ist von beiden Seiten rechtsanwaltliche Begleitung gefragt. Im Raum Hannover sind unsere drei Fachanwälte für Mietrecht in der Kanzlei Dr. Papsch & Collegen Ihre ersten Ansprechpartner für Räumungsklagen und Zwangsräumungen.
Grundsätzliches zum Hintergrund und zum Ablauf der Räumungsklage
Der Räumungsklage zum Mietvertrag voraus gegen unterschiedliche Stufen der Eskalation bei der Beendigung eines Mietverhältnisses. Die Räumungsklage und ihre Gründe stehen mit der Zwangsräumung am Ende einer Entwicklung. Dabei konnte der Mieter die Räumungsklage nicht abwenden, etwa durch dauernden Zahlungsverzug oder andere Verletzungen seiner Vertragspflichten.
Typischerweise geht dieser Klage im Mietrecht Folgendes voraus:
Räumungsklage aus Mietersicht
Für den Mieter ist die Räumungsklage regelmäßig ein ängstigendes und in seinen Folgen kaum zu überblickendes Ereignis. Er konnte die Räumungsklage nicht abwenden, einen Härtefall hat der Vermieter in seinem Fall nicht akzeptiert. Jetzt fürchtet er bei der Räumungsklage die Kosten und die zwangsweise Durchsetzung der Räumung.
Wir stehen Ihnen bei der Bewertung der Situation vor und mit der Räumungsklage zur Seite. Oft wird verkannt, dass eine Räumungsklage auch Chancen für den Mieter birgt. Sie ist das Ende eines nervenzerreißenden Schwebezustandes für alle Beteiligten. In manchen Fällen liegt hier die letzte Gelegenheit, sich einvernehmlich zu einigen. Zögern Sie deshalb nicht, in der derzeitigen Situation bei einer Räumungsklage durch den Vermieter oder einer drohenden Klage fachanwaltliche Beratung bei uns in Anspruch zu nehmen.
Räumungsklage aus Vermietersicht
Auch für den Vermieter ist die Räumungsklage unerfreulich. Er muss sich bei der Räumungsklage auf eine Dauer einrichten, die mehrere Monate bis zu zwei Jahren umfassen kann. Ebenso muss er Gerichtskosten zahlen und einen Vorschuss bei seinem Rechtsanwalt. In dieser Zeit erzielt er in den meisten Fällen keine Einnahmen aus dem Mietvertrag. Im schlimmsten Fall zieht der Mieter nach Abschluss der Räumungsklage nicht aus eigener Initiative aus. Dann steht die Zwangsräumung an, die weitere Zeit und Kosten in Anspruch nimmt.
Es gibt Fälle, in denen der Vermieter nach der zwangsweise durchgesetzten Räumung ein zerstörtes Mietobjekt vorfindet. Daraus können sich weitere Rechtsstreitigkeiten entwickeln. Vielfach kann der Vermieter Kosten für Renovierung/Sanierung des Mietobjekts beim Mieter nicht durchsetzen, weil dieser nicht über Mittel verfügt und/oder nicht mehr aufzufinden ist.
Eine Beendigung des Mietverhältnisses per Räumungsklage und Zwangsräumung ist auch für den Vermieter die denkbar ungünstigste Beendigungsvariante. Beratung und Begleitung durch einen erfahrenen Rechtsanwalt für Mietrecht steigert die Wahrscheinlichkeit, dass die Räumungsklage im Rahmen des Möglichen erfolgreich verläuft und später die Zwangsräumung durchgesetzt wird. Rechtzeitige anwaltliche Bemühungen im Vorfeld können auch dabei helfen, die Räumungsklage zu vermeiden.
Räumungsklage und Kosten
Zwar kann der Vermieter nach Obsiegen im Räumungsprozess die Räumungsklage-Kosten beim Mieter eintreiben. Oft verbleiben die Kosten für Gericht, Anwalt und Zwangsräumung am Ende bei ihm, weil der säumige Mieter keine finanziellen Mittel hat.
Für die Kosten der Klage bei Gericht ist der Räumungsklage-Streitwert entscheidend. Er bemisst sich nach der jährlichen Nettokaltmiete für das Mietverhältnis. Dieser Wert bildet auch die Basis für den Gegenstandswert der Räumungsklage bei den Anwaltsgebühren und damit die Berechnung der Anwaltskosten.
Anders ist es bei der zwangsweisen Durchsetzung der Räumung. Hier ist der Streitwert der Räumung der Verkehrswert der zu räumenden Wohnung. Die Kosten der Zwangsräumung können nochmals erheblich sein. Bei einer Dreizimmerwohnung ist mit Kosten zwischen 2.00 und 3.000 Euro EUR allein für die Räumung zu rechnen.
Spezielle Fallkonstellationen bei Räumungsklagen
Im Verlauf der Räumungsklage können sich unterschiedliche Konstellationen entwickeln.
Was gilt für die Kosten der Räumungsklage: Der Mieter zieht vorher aus, er reagiert nicht auf die Räumungsklage oder er/sein anwaltlicher Vertreter erscheint nicht zum Gerichtstermin?
In der ersten Konstellation kommt es darauf an, zu welchem Zeitpunkt der Mieter ausgezogen ist. Räumt er die Wohnung noch vor Erhebung der Räumungsklage freiwillig, so kann er mit den Kosten belastet werden, die in der Vorbereitung durch anwaltliche Tätigkeit beim Vermieter entstanden sind. Ob noch weitere Kosten auf ihn umgelegt werden können, wie ein Schadensersatz durch Verzögerungen beim Auszug, muss im Einzelfall geprüft werden.
Reagiert der Mieter nicht auf die Klage, kann ein Versäumnisurteil die Räumungsklage schnell beenden. Nach der Benachrichtigung von der Erhebung einer Räumungsklage ist die eine Frist von 14 Tagen für den Mieter maßgeblich, in der er der Klage widersprechen kann. In weiteren zwei Wochen darf er seinen Widerspruch begründen. Versäumt der Mieter einen Termin im laufenden Prozess, kann ebenfalls einen Versäumnisurteil ergehen.
Besondere Probleme kann eine Räumungsklage gegen Untermieter aufwerfen. Lassen Sie sich bei diesen komplexen Vertragsbeziehungen unbedingt von uns anwaltlich beraten und begleiten.
Bei Räumungsklage und Räumung besser zum Fachanwalt für Mietrecht
Abläufe bei Räumungsklagen und Räumungen sind komplexe Verfahren. Verlassen Sie sich auf unsere Erfahrung und Kompetenz, um Ihre rechtlichen Interessen als Vermieter oder Mieter zu wahren. Schalten Sie uns auch als Vermieter in Hannover möglichst früh in die Probleme beim Auszug rund um die Beendigung von Mietverhältnissen ein. In manchen Fällen lässt sich einvernehmlich kürzer und weniger kostenintensiv der Auszug erreichen oder eine andere einvernehmliche Lösung finden.
Wir sind RA Dr. Gerold Papsch und RAin Juliana Sandrock und wir sind Ihre Anwälte für Räumungsklagen. Fordern Sie jetzt bei Fragen rund um das Thema Räumungsklagen guten Rat an. Wir sind für Sie da!
Dr. Gerold Papsch & Juliana Sandrock