Neuvermietung – das sind die gefährlichsten Fallstricke

Vermieter von Wohnraum kämpfen nicht erst seit der Mietpreisbremse mit einer Vielzahl von inhaltlichen Begrenzungen und Formvorschriften, wenn sie die Miete erhöhen wollen. Damit die Mieterhöhung einer Wohnung rechtswirksam gelingt, ist kompetente anwaltliche Unterstützung zu empfehlen. Planen Sie als Vermieter eine Mieterhöhung, sind Sie gut beraten bei den Rechtsanwälten Dr. Papsch & Collegen.

Allgemeines zur Mieterhöhung

§ 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist die Kernvorschrift, wenn es um Mieterhöhungen für Wohnraum geht. Danach darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und in bestimmten Zeiträumen erhöht werden. So müssen mindestens 12 Monate seit der letzten Mieterhöhung vergangen sein, wenn ein neuerliches Mieterhöhungsbegehren erhoben wird. Auch enthält § 558 Absatz 3 BGB eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen innerhalb von 3 Jahren. Von dieser Vorschrift gibt es wiederum Ausnahmen. Allein dieses Zusammenspiel verschiedener Regelungen überfordert viele Vermieter.

Auch die formalen Ansprüche an eine Mieterhöhung sind im Mietrecht sehr hoch. Bereits kleinere Formfehler können eine Mieterhöhung rechtlich unwirksam machen. Insbesondere fordert der einschlägige § 558a BGB eine ausführliche Begründung des Mieterhöhungsverlangens in Textform gegenüber dem Mieter. Dabei dürfen nur bestimmte Quellen für diese Begründung herangezogen werden. Auch das weitere Verfahren nach Zugang des Mieterhöhungsbegehrens beim Mieter ist geregelt. Stimmt dieser der Mieterhöhung nicht zu, muss der Vermieter die Erhöhung klageweise zivilrechtlich durchsetzen. Spätestens dann stehen Form und Inhalt des Erhöhungsverlangens der Miete auf dem Prüfstand.

Für den Vermieter ohne entsprechende vertiefte Kenntnisse im Mietrecht ist bereits die Arbeit mit den mietrechtlichen Quellen schwierig. Wie ein Mietspiegel zu lesen ist und was die verschiedenen Arten von Mietspiegeln prägt, will gelernt und geübt sein. Fehler in der Anwendung können ein Mieterhöhungsverlangen ebenfalls unwirksam machen. Auch der Fall des fehlenden Mietspiegels für ein Wohngebiet macht die Begründung für die Mieterhöhung nicht eben einfacher. Dann wird die Heranziehung einer ortsüblichen Vergleichsmiete schwierig. Hier sind der anwaltliche Mietrechts-Profi und sein gut beratener Mandant immer im Vorteil.

Seit dem 1. Juli 2015 setzt die Mietpreisbremse dem Vermieter neue Grenzen bei der Erhöhung von Mieten. Das gilt jedenfalls dann, wenn das Bundesland die Regelungen für das betreffende Wohngebiet übernommen hat. Für Hannover wurde die Mietpreisbremse im Dezember 2016 verbindlich. Bei Mieterwechseln darf die Miete maximal 10 % über dem ortsüblichen Niveau liegen, welches dem Mietspiegel der betroffenen Gemeinde zu entnehmen ist. Lediglich Neubauten und sehr umfassend sanierte Wohnungen sind von dieser Begrenzung ausgenommen.

Wer es als Vermieter leichter haben möchte mit der Mieterhöhung, sollte bereits bei Abschluss des Vertrages bestimmte mietvertragliche Alternativen in Betracht ziehen. Vereinbaren Sie eine Staffelmiete. Hier sind die Erhöhungszeitpunkte für die Miete von Beginn an vertraglich festgelegt. Zum jeweiligen Zeitpunkt kann die neue Miete direkt auf Basis des Mietvertrages geltend gemacht werden. Nicht nur unter diesem Gesichtspunkt kann es sich lohnen, den Mietvertrag anwaltlich prüfen oder sogar fertigen zu lassen. Auch Sanierungsmaßnahmen können Auslöser für eine Mieterhöhung sein.

Das Mietrecht zu Wohnräumen bietet viele rechtliche Herausforderungen für Vermieter. Die formalen und inhaltlichen Anforderungen an eine Mieterhöhung gehören dazu. Die Rechtsanwälte Dr. Papsch & Collegen machen Ihr Mieterhöhungsverlangen rechtssicher. Fragen Sie uns einfach!