Die Eigenbedarfskündigung im Mietrecht – die schwierige Kündigung von Wohnraum

Wenn ein Vermieter Eigenbedarf im Mietrecht anmeldet, macht er von einem Sonderkündigungsrecht gegenüber dem vertragstreuen Mieter Gebrauch. Der Gesetzgeber und die Gerichte stellen hohe Anforderungen an die formelle Ausgestaltung der Eigenbedarfskündigung und ihre Gründe. Für Vermieter wie Mieter ist die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf herausfordernd. Eigenbedarf im Mietrecht erhitzt hier immer wieder die Gemüter. Viele Eigenbedarfskündigungen beschäftigen die Gerichte und werden für unwirksam erklärt.

Gute Gründe, für beide Mietvertragsparteien, eine Eigenbedarfskündigung mit gebotener Aufmerksamkeit zu betrachten. Das gilt für den Vermieter bereits bei der Vorbereitung und Anmeldung der Kündigung. Für den Mieter bei Erhalt der Kündigung und seinen Möglichkeiten, sich rechtlich zur Wehr zu setzen. Qualifizierte anwaltliche Beratung im Mietrecht ist jetzt ein Muss.

Im Raum Hannover finden Sie in der Rechtsanwaltskanzlei Dr. Papsch & Collegen erfahrene anwaltliche Ansprechpartner bei Eigenbedarfskündigung.

Die Eigenbedarfskündigung im Wohnraummietrecht

Das Mietrecht über Wohnräume weist Besonderheiten auf. Anders als bei Verträgen über Gewerbemieträume wird die Vertragsfreiheit des Vermieters zugunsten des Mieters teilweise eingeschränkt. Die Motivation hinter diesen rechtlichen Bevorzugungen ist die Annahme des Gesetzgebers, dass der Wohnraum-Mieter im Vergleich mit dem Vermieter wirtschaftlich schwächer ist. Bei den Regelungen zur Kündigung von Wohnräumen zeigt sich deutlich der Schutzcharakter des Wohnraummietrechts. Ist ein Vertrag über Wohnräume nicht befristet, sondern unbefristet abgeschlossen worden, bleibt die ordentliche Kündigung des Vermieters die Ausnahme. Verhält sich der Mieter vertragsgerecht, kann er jederzeit auf den Fortbestand seines unbefristeten Mietverhältnisses vertrauen.

Die Eigenbedarfskündigung gibt dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Unter Einhaltung bestimmter Fristen kann er ein unbefristetes Mietverhältnis ordnungsgemäß kündigen, wenn er oder ihm nahestehende Personen den Wohnraum selbst nutzen möchte.

Das hört sich einfach an. Es gelten jedoch sehr hohe Anforderungen an die Darlegung der Gründe und das formale Vorgehen, mit dem die Kündigung bei Eigenbedarf eingeleitet wird. Schnell eine vermietete Wohnung kaufen und Eigenbedarf geltend machen, scheidet etwa aus.

Ebenso können besondere Härtefälle auf Mieterseite die Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung noch weiter verschärfen. In den meisten Fällen werden Eigenbedarfskündigungen streitig. Das gilt auch deshalb, weil der Mieter nach § 574 BGB ein Widerspruchsrecht gegen die Eigenbedarfskündigung hat. Hier öffnet dieser Widerspruch den Weg zur gerichtlichen Klärung.

Bei der Eigenbedarfskündigung sind Fristen zu beachten. Diese staffeln sich in Abhängigkeit von der Dauer des Mietverhältnisses auf:

  • Dauerte das Mietverhältnis bis zu fünf Jahren an, beträgt die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf drei Monate.
  • Bei einer bisherigen Mietdauer von über fünf Jahren verlängert sich diese Frist auf sechs Monate.
  • Ab einer Mietdauer von acht Jahren beträgt sie neun Monate.

Der Gesetzgeber geht davon aus, dass die Eigenbedarfskündigung für den Mieter unabhängig von individuellen Lebensbedingungen eine Härte darstellt. Für den Vermieter wird eine erste Hürde errichtet: Bei Kündigung auf Eigenbedarf sind Fristen zu beachten. Diese sollen es dem Mieter ermöglichen, einen längeren Zeitraum für die Suche nach einer neuen Wohnung nutzen zu können. Ob die Kündigungsfrist für Eigenbedarf den derzeitigen Bedingungen am Wohnungsmarkt gerecht wird, ist kaum einzuschätzen. Wer als Mieter seine Wohnung durch Eigenbedarf verliert, hat es zurzeit schwer.

Nicht nur die Kündigungsfrist für die Wohnung bei Eigenbedarf muss den Vermieter im Vorfeld beschäftigen. Das Sonderkündigungsrecht Eigenbedarfskündigung steht dem Vermieter nur zu, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat und dieses schlüssig darlegen kann. Gesetzlich geregelt wird die Eigenbedarfskündigung in § 573 Abs.2 Nr.2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Es kann angenommen, werden, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Hausangestellte benötigt.

Um den Mieter zu kündigen und Eigenbedarf anzumelden, muss der Vermieter diesem ein Kündigungsschreiben fristgemäß zustellen. Zur Beachtung der Kündigungsfrist bei Eigenbedarf ist es wichtig, dass grundsätzlich am dritten Werktag eines Kalendermonats die Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam wird. Diese Frist muss auf verlängerte Fristen im Verhältnis zur Mietdauer umgerechnet werden.

Die Zustellung der Kündigung muss in einer Art und Weise erfolgen, die im Streitfall beweisfest ist. Rechtlich auf der sicheren Seite ist ein Vermieter, der das Kündigungsschreiben gegen Empfangsbestätigung zugestellt oder per Boten. Bei der Empfangsbestätigung bestätigt der Mieter auf einer Kopie des Kündigungsschreibens mit Datum und Unterschrift, dass er die Kündigung entgegengenommen hat. Die Zustellung per Bote erfolgt rechtssicher über einen Zeugen, der den Inhalt und die Einlage des Kündigungsschreibens in einen Briefumschlag, ebenso wie den Einwurf in den Briefkasten des Mieters später bestätigen kann.

Ob eine Kündigung per Einschreiben als beweisfest gilt, wird zunehmend vor den Gerichten streitig.

Die Darlegung des berechtigten Interesses bei der Eigenbedarfskündigung ist für deren Wirksamkeit eine zwingende rechtliche Voraussetzung. Dabei sind verschiedene Aspekte zu beachten:

1. Welcher Personenkreis wird als maßgeblich angesehen, um ein berechtigtes Interesse an einer Eigennutzung einer vermieteten Wohnung zu begründen?
2. Zu welchem Zeitpunkt muss das Interesse an Eigenbedarf vorliegen?
3. Welches eigene Interesse an dem vermieteten Wohnraum begründet eine Eigenbedarfskündigung?
4. Gibt es Faktoren, die grundsätzlich die Geltendmachung von Eigenbedarf ausschließen könnten?

Personenkreis mit berechtigtem Interesse

Der familiäre Personenkreis wird bei der Einkaufskündigung weit gezogen. Hier geht es nicht nur um Verwandte ersten Grades wie Eltern, Großeltern, Kinder und Enkel. Auch Ehe- und Lebenspartner (ebenso Getrenntlebende) werden in den Kreis einbezogen. Gleiches gilt für Geschwister, Onkel und Tanten, Nichten und Neffen, Cousins und Cousinen, Stiefkinder und Stiefenkel wie Schwiegereltern und verschwägerte Personen. Was Haushaltsangehörige angeht, kommen unverheiratete Lebensgefährten und ihre Kinder sowie Haushalts- und Pflegepersonal in Betracht.

Zeitpunkt für Eigenbedarf

Der Gesetzgeber erlaubt es nicht, Eigenbedarfskündigungen auf Vorrat auszusprechen. Andererseits darf das Interesse an Eigenbedarf auch erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein. Nach den allgemeinen Grundsätzen in der mietrechtlichen Rechtsprechung muss sich das Interesse an dem Eigenbedarf zum Zeitpunkt der Zustellung der Kündigung bisher nicht realisiert haben. Spätestens aber zum Zeitpunkt der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung muss Eigenbedarf nachweisbar sein. Wusste der Vermieter bereits bei Abschluss eines Mietvertrages, dass er Eigenbedarf anmelden wird, kann er keine Eigenbedarfskündigung aussprechen.

Den Gerichten reicht es nicht, ein allgemeines Interesse an dem vermieteten Wohnraum geltend zu machen. In der Interessenabwägung zwischen den Vermieterinteressen mit seinem Eigenbedarf und den Mieterinteressen am Fortbestand des Mietverhältnisses, müssen die bei Kündigung auf Eigenbedarf vorgetragenen Gründe überwiegen. Das ist jederzeit eine Einzelfallentscheidung. Mögliche Gründe, die eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen können, sind etwa:

  • beruflich benötigter Zweitwohnsitz
  • Schwangerschaft und/oder Kinderwunsch
  • der Wunsch in einer kürzlich erworbenen Immobilie mietfrei zu wohnen (Hier ist zu beachten, dass eine Eigenbedarfskündigung nach Kauf nicht sofort, sondern erst nach drei Jahren erfolgen darf.)
  • Begründung eines Alterswohnsitzes durch Verkleinerung der bisherigen Mietfläche

Diese Aufzählung von Einzelfällen ist nicht abschließend, es kommt immer auf die Umstände des einzelnen Falls an. Beachten Sie insbesondere die Grundsätze, die gelten, wenn Sie eine vermietete Wohnung kaufen. Eigenbedarf sofort geltend machen, scheidet aus. Die Eigenbedarfskündigung nach Kauf ist nochmals ein besonderes Thema.

Als Vermieter sollten Sie sich mit Ihren Mietern und deren Situation vor der Eigenbedarfskündigung auseinandersetzen. Die Kündigung auf Eigenbedarf einer Familie mit Kindern kann in der Darlegung der berechtigten Gründe besondere Anforderungen stellen. Auch kann sich in manchen Fällen die Kündigungsfrist für Wohnung bei Eigenbedarf verlängern.

Interessengewichtung zulasten des Vermieters

Da die Gerichte Eigenbedarfskündigungen individuell an den Umständen des einzelnen Falls prüfen, können besondere Umstände die Interessengewichtung zulasten des Vermieters verschieben. So wird im Einzelfall vielleicht ein Übermietraum angenommen, wenn dem Vermieter bereits Wohnraum auf großer Fläche zur Verfügung steht.

In anderen Fällen muss der Vermieter aufgrund der besonderen Umstände dem Mieter alternativ Wohnraum zur Verfügung stellen. Es ist nicht immer einfach, anfänglich zu beurteilen, wie ein Gericht eine Eigenbedarfskündigung rechtlich bewerten wird. Deshalb kommt es bei der Kündigung auf Eigenbedarf auf Fristen und die sorgfältige Darlegung der Begründung an.

Sie können als Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Eigenbedarfskündigung Widerspruch anmelden. Dabei machen Sie einen besonderen Härtefall geltend, respektive Gründe, die gegen die Wirksamkeit der Kündigung sprechen. Bei der Prüfung eines Härtefalls kommt es auf die jeweiligen Umstände des einzelnen Falls an. In der Kündigung auf Eigenbedarf für eine Familie mit Kindern könnte ein Härtefall gegeben sein. Auch das fortgeschrittene Alter des Mieters kann eine Rolle spielen.

Nicht alle Vermieter, die Mieter kündigen und Eigenbedarf geltend machen, sind dabei ehrlich. Da es rechtlich anspruchsvoll ist, eine Wohnung mit Eigenbedarf zu kündigen, täuschen manche Vermieter die Eigenbedarfslage vor. Diese betrügerischen Handlungen sind risikoreich. Stellt sich später heraus, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht wurde, hat der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen Schadensersatzansprüche.

Viele Fehler bei Eigenbedarfskündigung möglich

Als Vermieter können Sie bei einer Eigenbedarfskündigung einiges falsch machen. Viele dieser Fehler können die Kündigung unwirksam machen. Stellt sich heraus, dass Ihre Eigenbedarfskündigung unwirksam ist, wird sie schnell eine besonders teure Angelegenheit. Neben den Eigenbedarfskündigung-Fristen ist es vorwiegend die Darlegung des berechtigten Interesses, die sehr sorgfältig vorbereitet werden muss.

Als Mieter sollten Sie jede Eigenbedarfskündigung von einem erfahrenen Rechtsanwalt für Mietrecht prüfen lassen. Es besteht zumindest die Möglichkeit, dass bei Eigenbedarf die Kündigungsfrist nicht beachtet wurde. Ebenso ist es aber möglich, dass Sie die Möglichkeit zum Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung nutzen sollten, weil die Gründe der Kündigung nicht greifen. Eigenbedarf im Mietrecht ist und bleibt ein komplexes Thema. Stellen Sie sich der Kündigung mit Eigenbedarf als Mieter und Vermieter nur mit kompetenter anwaltlicher Begleitung im Mietrecht.