Auskunftspflicht des Vermieters bei Kündigung auf Eigenbedarf

Eigenbedarfskündigungen sind schwierige Rechtsangelegenheiten

Eigenbedarfskündigungen durch den Vermieter sind schwierige und komplexe Rechtsangelegenheiten. Die Gerichte stellen hohe Anforderungen an den Inhalt und die Formalien einer solchen Beendigung des Mietverhältnisses. Dabei steht insbesondere die Auskunftspflicht gegenüber dem Mieter zur Begründung des Eigenbedarfs im Fokus der richterlichen Aufmerksamkeit.

Wer als Vermieter eigenen Bedarf an einer Wohnung geltend machen will, muss dem Mieter unter anderem bestimmte Auskünfte zur Begründung des Eigenbedarfs erteilen. Dieses Thema ist rechtlich sehr anspruchsvoll und sollte deshalb nur nach ausführlicher anwaltlicher Beratung umgesetzt werden. Andernfalls riskiert der Vermieter die Unwirksamkeit seiner Kündigung. Dr. Papsch & Collegen stehen Vermietern bei diesem Thema mit Rat und Tat zur Seite.

Eigenbedarfskündigungen widersprechen der inneren Logik des Wohnraummietrechts, das sich in vielen Aspekten als Mieterschutzrecht versteht. Insofern ist die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf als Ausnahme zur Regel zu betrachten. Es besteht gerade in den letzten Jahren eine Tendenz der Zivilgerichte, die sich mit entsprechenden Eigenbedarfskündigungen befassen, die Anforderungen an diese spezielle Art der Beendigung des Mietvertrages immer weiter zu verschärfen. Für den Vermieter wird die Rechtslage zunehmend unsicherer, da er als juristischer Laie die zugrundeliegenden Vorschriften und Urteile der Gerichte kaum noch überblicken kann. Auch der Umfang der Auskunftspflicht gegenüber dem Mieter führt immer wieder zu Auseinandersetzungen zwischen den Beteiligten. Die meisten Vermieter wissen dabei nicht mehr, wie ausführlich sie ihre Begründung gegenüber dem Mieter gestalten müssen, um ihrer Verpflichtung zur Auskunft nachzukommen. Ohne qualifizierte rechtsanwaltliche Beratung kommen die meisten Vermieter mit diesem Problem nicht zurecht.

Bei der Begründung des Eigenbedarfs hat der Vermieter dem Mieter ausreichend Informationen zu geben, die ihn in die Lage versetzen, entsprechende Kündigungsgründe nachvollziehen zu können. Wie ausführlich der Vermieter vortragen muss, damit die Begründung des Eigenbedarfs für den Mieter plausibel wird, ist dabei eine Auslegungsfrage. Beispielsweise kann man die Frage aufwerfen, ob persönliche Daten mit der Begründung preisgegeben werden müssen. In einem vor dem Bundesgerichtshof entschiedenen Fall aus dem Jahr 2014 begründete der Vermieter die Eigenbedarfskündigung damit, dass seine Tochter und ihr Freund in die streitbefangene Wohnung einziehen würden. Der Mieter bestand darauf, dass ihm auch der Name des Freundes mitgeteilt würde, damit er den Sachverhalt prüfen könne. Der BGH entschied in diesem Fall, dass der Mieter kein Anspruch auf die Mitteilung der persönlichen Daten hätte, weil er auch ohne konkrete Personalien den Sachverhalt nachvollziehen könne.

Auch wenn das oben zitierte Urteil des Bundesgerichtshofs eine gewisse Leitlinie vorgibt, an der sich die Tiefe der zu erteilenden Auskünfte orientieren kann, ist in jedem einzelnen Fall zu entscheiden, wie ausführlich vorgetragen werden muss. Das hängt unter anderem auch davon ab, wie der den Eigenbedarf begründende Sachverhalt grundsätzlich beschaffen ist. Die Begründung einer solchen Kündigung mit dem Wohnraumbedarf für die Tochter ist bereits auf den ersten Blick relativ plausibel und nachvollziehbar. Will der Vermieter dagegen andere Personen begünstigen, die ihm nicht so nahestehen oder gar berufliche Kontexte in die Begründung für seine Kündigung einbringen, wird die Angelegenheit wesentlich komplizierter. Der Bundesgerichtshof hat aktuell gerade in mehreren Entscheidungen Eigenbedarf aufgrund der eigenen geschäftsmäßigen Nutzung durch den Vermieter verneint. Vermieter sind stets gut beraten, sich vor jeder Eigenbedarfskündigung und gerade im Hinblick auf die Auskunftspflicht mit ihrem Rechtsanwalt zu beraten, bevor sie die Kündigung aussprechen. Scheitert eine solche Kündigung, entstehen hohe Kosten in Gerichtsverfahren und unter Umständen macht der Mieter später Schadensersatzansprüche geltend. Vermieter sollten bei Eigenbedarfskündigungen nichts dem Zufall überlassen, insbesondere im Hinblick auf die Ausführlichkeit der Begründung für den Eigenbedarf. Kompetente Rechtsberatung und die entsprechende Unterstützung bei der Formulierung der Kündigung schützt vor Mehrkosten wegen Unwirksamkeit.

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