Die Mieter-Abmahnung

Mit einer Abmahnung an den Mieter rügt der Vermieter vertragswidriges Verhalten. Er verlangt für die Zukunft Vertragstreue und stellt bei Fortsetzung der vertragswidrigen Verhaltensweisen rechtliche Konsequenzen in Aussicht. In der Regel wird es sich dabei um die Kündigung des Mietvertrages handeln. Was sich einfach anhört, kann im Detail komplex sein. Den Mieter richtig abmahnen, das ist im Einzelfall eine anspruchsvolle Aufgabe. Damit etwa die Abmahnung an den Mieter wegen Ruhestörung oder Zahlungsverzug rechtlich wirksam ist, sind wir in Hannover als erfahrene Mietrechtsanwälte Ihre ersten Ansprechpartner. Wir sorgen dafür, dass die Abmahnung im Mietrecht formal und inhaltlich rechtlichen Anforderungen entspricht.

Die Abmahnung an den Mieter – allgemeine Grundsätze

Regelmäßig ergeht die Mieter-Abmahnung wegen vertragswidrigen Verhaltens. So soll etwa die Abmahnung den Mieter an seine Sorgfaltspflicht erinnern. Typische Fälle für eine Abmahnung sind:

  • ausbleibende oder unpünktliche Mietzahlungen (Mahnung zum Mietrückstand)
  • Verstöße gegen die Hausordnung wie unter anderem Ruhestörung oder unerlaubte Tierhaltung
  • bauliche Veränderungen ohne Vermieter-Zustimmung 
  • unerlaubte Unter- oder Weitervermietung der Wohnung

Diese Beispiele sind nicht abschließend. Ihr Anwalt wird Sie umfassend dazu beraten, wann eine Abmahnung an den Mieter das rechtliche Mittel der Wahl ist. 

Das Gesetz schreibt im Mietrecht keine bestimmte Form für die Mieter-Abmahnung vor. Theoretisch könnten Sie auch mündlich abmahnen. Jedoch ist dringend die Schriftform zu empfehlen. Eine schriftliche Abmahnung für eine Wohnung hat eine Nachweis- und Dokumentationsfunktion. Grundsätzlich muss sich die Abmahnung an alle im Mietvertrag genannten Vertragspartner richten. Das gilt selbst dann, wenn nachweislich nur einer von ihnen vertragswidrig handelt. Stört etwa in einer Wohngemeinschaft nur einer der beteiligten Vertragspartner die Ruhe, richtet sich die Abmahnung wegen Ruhestörung an alle Vertragspartner.

Unbedingt notwendig ist auch die Unterschrift aller Vermieter unter das Abmahnschreiben. Häufig wird dieser Aspekt unterschätzt, beispielsweise bei Erbengemeinschaften, die nur gemeinsam über das Mietobjekt verfügen dürfen. Fehlt hier die Unterschrift eines Beteiligten, kann das Abmahnschreiben unwirksam werden.

Formal ist der Zugang des Abmahnschreibens wichtig. Deshalb sollte dieser nachweisbar sein. Hier bietet sich etwa ein Einschreiben mit Rückschein an. Auch kann die Abmahnung dem Mieter persönlich übergeben werden. Dieser bestätigt mit seiner Unterschrift auf einer Kopie des Schreibens die Entgegennahme. Lassen Sie sich zu den formalen Anforderungen der Abmahnung durch den Anwalt informieren. Im Idealfall setzt der Rechtsanwalt das Abmahnschreiben auf und sorgt für den rechtssicheren Zugang. 

Das Abmahnschreiben muss den abmahnungsfähigen Umstand möglichst genau umschreiben. Das kann bei bestimmten Sachverhalten das exakte Datum und die Uhrzeit eines bestimmten Vorfalles umfassen. Zusätzliche Materialien, die etwa Verstöße gegen die Hausordnung dokumentieren, sind der Abmahnung beizufügen.

Ebenso unmissverständlich wird der Mieter mit der Abmahnung auf die Folgen weiterer Vertragsverstöße hingewiesen. Dabei kommt es für den genauen Wortlaut auf die Art des Vertragsverstoßes an. Eine Mahnung für Miete wird etwa mit einer konkreten Zahlungsaufforderung bis zu einem bestimmten Datum unter Androhung rechtlicher Konsequenzen verbunden. Nicht nur die Abmahnung an den Mieter aufgrund von Zahlungsverzug wird mit einer Handlungsaufforderung verbunden.

Auch bei Verstößen gegen die Hausordnung, wie etwa die verlangte Entfernung von Objekten aus dem Hausflur oder Keller, wird mit dem Abmahnschreiben dem Mieter ein Erfüllungsdatum aufgegeben.

Regelmäßig ist die Konsequenz weiterer Vertragsverstöße die – meist außerordentliche – Kündigung des Mietvertrages. Dies sollte aus dem Abmahnschreiben deutlich hervorgehen. Die Abmahnung durch den Rechtsanwalt hat dabei den Vorteil, dass der Mahnung und den möglichen rechtlichen Folgen weiteres Gewicht verliehen wird.

Mieterverstöße gegen vertragliche Pflichten aus dem Mietvertrag führen dazu, dass der Mieter im Regelfall auch die für die Abmahnung beim Anwalt entstehenden Kosten tragen muss. Jedoch muss nach Auffassung der zivilrechtlichen Gerichte die Beauftragung eines Anwalts verhältnismäßig sein. Wir beraten Sie im Einzelfall dazu, ob Sie für die Abmahnung die Anwaltskosten auf den Mieter umlegen können oder diese unter Umständen selbst tragen müssten.

Für den Streitwert der Abmahnung im Mietrecht ist der Wert zugrunde zu legen, der auch in einer zivilgerichtlichen Auseinandersetzung gelten würde. Bei der Abmahnung an den Mieter wegen Zahlungsverzug ist der Streitwert etwa der Betrag der ausstehenden Mietzahlungen. Bei unerlaubter Untervermietung ist der Wert der untervermieteten Räume anzusetzen. Für vertragswidriges Verhalten ergibt sich der Streitwert aus der Wertminderung, die aufgrund eines fortgesetzten Vertragsbruches entstehen wird.

  • Dr. Gerold Papsch - Rechtsanwälte Dr. Papsch & Collegen
  • Juliana Sandrock - Rechtsanwälte Dr. Papsch & Collegen

Wir sind RA Dr. Gerold Papsch und RAin Juliana Sandrock und wir sind Ihre Anwälte für Mieter Abmahnung. Fordern Sie jetzt bei Fragen rund um das Thema Mieter Abmahnung guten Rat an. Wir sind für Sie da!

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Im Zweifel zum Anwalt mit der Abmahnung im Mietrecht

Das gilt in zweierlei Hinsicht. Vermieter sind gut beraten, die Abmahnung an den Mieter mit einem erfahrenen Rechtsanwalt vorzubereiten. Auch Mieter sollten sich bei Erhalt einer Abmahnung durch den Vermieter im Zweifelsfall an einen Rechtsanwalt wenden. Es ist in diesem Zusammenhang nicht rechtlich ausgeschlossen, dass der Mieter den Vermieter abmahnt. In der Praxis kommt dieser Fall allerdings wesentlich seltener vor. Auch Vermieter können gegen Vertragspflichten verstoßen. Hier stehen unter Umständen auch Schadensersatzansprüche des Mieters im Raum.

Der im Mietrecht spezialisierte Anwalt ist für eine Abmahnung in jedem Fall der optimale Ansprechpartner. Als Vermieter müssen Sie sich bei der Abmahnung mit dem Anwalt über Kosten in einigen Fällen keine Gedanken machen. Normalerweise ist die vertragswidrig handelnde Partei für die Kosten eintrittspflichtig, die beim Anwalt für die Abmahnung entstehen. Im Raum Hannover steht Ihnen die Kanzlei Dr. Papsch & Collegen für Abmahnungen im Mietrecht zur Verfügung. Ihr Anwalt für Abmahnung im Mietrecht! Kommen Sie zu uns.